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11.07.2011

BGH: Wirtschaftlichkeitsgebot bei der Abrechnung von Betriebskosten

Der BGH hat am 6. Juli 2011 eine wichtige Entscheidung zur Darlegungs- und Beweislast für einen behaupteten Verstoß des Vermieters gegen den Grundsatz der Wirtschaftlichkeit getroffen. Der Mieter ist für seine Behauptung beweispflichtig. Des Weiteren hat er entschieden, dass Betriebskostenspiegel keine Aussagekraft für den Einzelfall haben.

Im zu entscheidenden Fall handelt es sich um ein Anwesen in Heidelberg. Die Klägerin erteilte im November 2008 den Beklagten die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2007, welche betreffend der Müllabfuhrgebühren einen auf die Beklagten entfallenen Anteil von 525,71 Euro enthielt. Die Abrechnung wurde von den Beklagten beanstandet. Sie errechneten unter Heranziehung des vom Deutschen Mieterbund e.V. herausgegebenen „Betriebskostenspiegels für Deutschland“ einen aus ihrer Sicht lediglich berechtigten Betrag von 185,76 Euro. Die Differenz behielten die Beklagten ein. Die Klägerin verlangte daraufhin Zahlung der einbehaltenen Beträge nebst Zinsen.
Der BGH hat entschieden, dass der Mieter, der mit der Behauptung eines Verstoßes gegen den in § 556 Abs. 3 Satz 1 BGB niedergelegten Grundsatz der Wirtschaftlichkeit bei der Betriebskostenabrechnung einen Schadenersatzanspruch gegen den Vermieter geltend macht, die Darlegungs- und Beweislast für die Anpassungsvoraussetzung trägt. Im zu entscheidenden Fall ist den Mietern der Beweis einer Pflichtverletzung des Vermieters nicht gelungen.
Der BGH hat hervorgehoben, dass der Hinweis der Beklagten auf ein gegenüber dem Betriebskostenspiegel für Deutschland erhöhten Betriebskostenansatz nicht den prozessualen Darlegungsanforderungen genügt. Begründet hat er dies damit, dass überregional auf empirischer Basis ermittelten Betriebskostenzusammenstellungen angesichts der je nach Region und Kommune unterschiedlichen Kostenstruktur keine Aussagekraft im Einzelfall zukomme. Auch der weitere Hinweis der Beklagten, die anteiligen Müllentsorgungskosten für ihre Wohnung seien auch gemessen an den Verhältnissen der Stadt Heidelberg deutlich erhöht, reichte dem Gericht nicht aus, um der klagenden Vermieterin eine erhöhte Darlegungslast aufzuerlegen.
Im zu entscheidenden Fall lag der Grund für die relativ hohen Müllgebühren in dem Fehlverhalten der Mieter des Anwesens bei der Mülltrennung. Dies hatte die Gemeinde veranlasst, im Jahr 2002 die kostenlosen gelben Tonnen für die Entsorgung von Verpackungsmaterial einzuziehen und durch kostenpflichtige Restmülltonnen zu ersetzen.