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12.09.2013

Gedanken zur Mietendiskussion

Nicht erst seit Erscheinen des aktuellen Mietspiegels hat die Diskussion um Miethöhen und deren Begrenzung in der politischen Diskussion Berlins Hochkonjunktur. Die von allen gewollte, positive wirtschaftliche Entwicklung Berlins und die steigende Attraktivität der Stadt führen in der logischen Konsequenz zu Zuzug von Haushalten mit höheren Einkommen.

Dass diese neben dem Wohneigen­tum auch in attraktive Mietwohnungen in der Innenstadt drängen und bereit sind, höhere Mieten zu zahlen, darf niemanden ernsthaft verwundern. Be­fördert wurde diese Entwicklung durch den Verkauf der GSW und den Weg­fall der Anschlussförderung des sozia­len Wohnungsbaus.

Während die GSW als Aktiengesell­schaft nicht nur den Bestand weiterent­wickelt, sondern in attraktiven Lagen Mietwohnungen in Eigentumswohnun­gen umwandelt und marktgerecht veräu­ßert, führt der Wegfall der Anschlussför­derung dazu, dass es den Eigentümern möglich ist, die durch die ursprünglichen Baukosten indizierte Kostenmiete voll anzusetzen. Dies ist insbesondere in at­traktiven Innenstadtlagen möglich.

Nunmehr wird durch die öffentliche Hand gegengesteuert: Bei Umwand­lung von Miet- in Eigentumswohnungen wird der Mieter für 10 Jahre vor Eigen­bedarfskündigungen des neuen Eigen­tümers geschützt. Mieterhöhungen sol­len nur noch in Höhe von 15 % binnen 3 Jahren möglich sein, ja sogar die für Verwaltung und Mietinteressenten glei­chermaßen bürokratische Belegungsbin­dung wird wieder in Kraft gesetzt. Der Neubau soll gefördert werden, ist je­doch für Mieten von unter 10,00 €/m realistisch kaum zu bewerkstelligen. 

Der Senat hatte den Verkauf städtischer Wohnungsbestände und den Weg­fall der Anschlußförderung im sozialen Wohnungsbau aus Gründen der Haus­haltskonsolidierung vorgenommen. Es fehlte schlicht weg das Geld. Ausge­glichen werden soll dies nun mit regu­latorischen Maßnahmen. Die städti­schen Wohnungsunternehmen haben im „Bündnis für bezahlbare Mieten“ Begrenzungen der Mietenentwicklung im Bestand vereinbart. Angesichts der durchschnittlichen Miethöhen von über 5,00 €/m² bei den städtischen Ge­sellschaften (z.B. 5,21 €/m² bei der (HOWOGE) ist dies aber auch kein Kunststück, zumal die Vereinbarung vor­sieht, dass Mieter keinen rechtlichen An­spruch auf die Umsetzung der Bündnis­vereinbarungen in ihrem konkreten Fall haben.

Die Mieten bei der FORTUNA kann man im Vergleich durchaus als traditio­nell günstig bezeichnen. Mit einer durch­schnittlichen Nettokaltmiete von 4,37 €/m² (bei sehr niedrigen Nebenkosten von durchschnittlich 2,25 €/m²) wohnt es sich in unseren Beständen zu Mie­ten, die einen Vergleich mit denen umlie­gender Wohnungsunternehmen nicht zu scheuen brauchen.

Zum Vergleich:

Der Durchschnitt bei allen dem BBU angehörenden Wohnungsunternehmen(Ge-nossenschaften und städtische Wohnungsunternehmen) im Ostteil Berlinsliegt bei 5,11 €/m² .

In Lichtenberg hat die Wohnungsge­nossenschaft WGLi zwar ein Mieterhö­hungsmoratorium bis 2018 verkündet. –, dies jedoch bei einer durchschnittlichen Nettokaltmiete von 5,17 €/m²! Und auch hier gilt: es gibt keinen Rechtsan­spruch auf die Umsetzung dieses Stillhal­teabkommens für den einzelnen Mieter. Die Genossenschaft Neues Berlin ver­langt eine durchschnittliche Nettokalt­miete von 5,37 €/m².

Die an unsere Marzahner Bestände un­mittelbar angrenzende Nord Ost 77 eG weist eine durchschnittliche Netto­kaltmiete von 4,58 €/m² aus und die BBG in Marzahn erzielt durchschnittlich 5,41 €/m².

Die vorgenannten Daten entstammen überwiegend den Jahresabschlüssen 2012 der jeweiligen Unternehmung. Mittlerweile dürften die Werte noch hö­her sein.

Bedenken muss man auch, dass es hier um die Bestandsmieten geht. Wer als Außenstehender eine Wohnung anmie­ten will, muss mit deutlich höheren Neu­vermietungspreisen rechnen.

Die Mieten in unserer Genossenschaft werden sich in den kommenden Jahren auf der Grundlage des Berliner Mieten­spiegels weiter erhöhen müssen. Anders ist eine angemessene Bewirtschaftung und Weiterentwicklung unserer Bestän­de nicht zu finanzieren. Zu Recht haben unsere Mitglieder Ansprüche hinsicht­lich Instandhaltung und zeitgemäßer Weiterentwicklung unseres Wohnungs­bestandes. Nach der ersten Sanierung unserer Bestände haben wir viel in die energetische Optimierung investiert. Mit dem diesjährigen Bauvorhaben in der Märkischen Allee haben wir eine er­neute Weiterentwicklung des Bestan­des nach den Prämissen Funktionalität, Sicherheit und Wohnqualität begonnen.

Dies wollen wir in den kommenden Jah­ren fortsetzen. Dazu haben wir bereits neue Kredite aufgenommen und wir werden auch weitere Kredite aufneh­men müssen. Diese müssen aber auch in der Zukunft mit Zins und Zinseszins zu­rückgezahlt werden.

Dabei wollen wir an dem gelebten ge­nossenschaftlichem Prinzip, die Lasten auf viele Schultern zu verteilen, festhal­ten und nicht nur über die unvermeidli­che Modernisierungsumlage, sondern über die Kraft der Genossenschaft ins­gesamt die Finanzierungen ermögli­chen. Deshalb werden wir an kontinuier­lichen Mieterhöhungen im Bestand wei­ter festhalten.

Nur so bleibt unsere Genossenschaft wettbewerbs- und zukunftsfähig und kann auch künftig angemessenen Wohnraum zu günstigen Mieten zur Ver­fügung stellen.

Hauswarte

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