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Service
08.07.2011
Auch wenn einige Stimmen behaupten, es gäbe sie nicht mehr – selbstverständlich sind unsere Hausmeister als „gute Geister“ weiter vor Ort für Sie da.
Seit dem 1. Juli 2010 haben wir unseren Hausmeister- und Regiebetriebsbereich jedoch neu organisiert. Hierüber hatten wir bereits in der Mieterzeitung Heft 2/2010 berichtet und auf die Neuerungen, insbesondere die Einführung einer 0800-Telefonnummer zur Meldung von Schäden, hingewiesen. Diese Informationen sind nicht von allen Mietern richtig verstanden worden.
Da mit der bevorstehenden Betriebskostenabrechnung auch wieder die Kostenposition Hausmeister abgerechnet wird, geben wir an dieser Stelle nochmals einige Informationen über
die Aufgaben der Hausmeister und die damit entstehenden Hausmeisterkosten und deren Berücksichtigung bei der Betriebskostenabrechnung.
Die Aufgaben der Hausmeister haben wir ausführlich auf Seite 11 unter 5.2.6 der Fortuna- Betriebskostenbroschüre, Stand Juni 2010, dargelegt. Diese Broschüre wurde an alle Mieter verteilt.
Im Einzelnen nimmt der Hausmeister folgende Aufgaben wahr:
Überprüfungen der Arbeitsweise und tatsächlich ausgeführten Arbeiten unserer Hausmeister hatten ergeben, dass von den durchschnittlich monatlich zu leistenden 168 Arbeitsstunden aufgrund von Urlaub, Krankheit (zunehmendes Alter unserer Hausmeister) nur 148 Stunden geleistet werden. Wir hatten auch festgestellt, dass die Hausmeister durchschnittlich 35 Stunden im Monat mit Instandhaltungsaufgaben beschäftigt waren, die eben nicht zu ihren Aufgaben zählen. Es verbleiben dann aber nur 113 Stunden von 148 Stunden, um die eigentlichen Aufgaben im Bereich der Kontrolle und Wartung zu erfüllen. Zeitmessungen ergaben, dass zur Einhaltung der Überwachungspflichten mindestens 135 Stunden notwendig sind!
Festzustellen war desweiteren, dass immer mehr Mieter die Hausmeister für Instandhaltungsaufgaben an Gegenständen in Anspruch genommen hatten, die im Eigentum der Mieter standen. So wurden unsere Hausmeister z. B. regelmäßig darum gebeten, die von Mietern gekauften Wasserarmaturen zu installieren oder zu reparieren.
Gleichzeitig wurde im Rahmen der Betriebskostenabrechnungen von einem zunehmenden Teil der Mieter (unberechtigterweise!) unter Hinweis auf den Einsatz der Hausmeister in den Mietwohnungen für Instandhaltungsleistungen eine Umlage der Personalkosten als Betriebskosten abgelehnt.
Im Rahmen der Entwicklung der Rechtsprechung haben sich die Anforderungen an die Überwachung des Zustandes der Objekte und technischen Anlagen (nicht nur der Verkehrssicherungspflichten) deutlich erhöht.
Die vorstehend aufgezeigten Sachverhalte hatten uns daher bewogen, die Hausmeister ab dem 01.07.2010 insgesamt aus dem Bereich der Instandhaltung abzuziehen.
Die Instandhaltung wurde in der Vergangenheit in einem sehr eingeschränkten Umfang durch den FORTUNA eigenen Regiebetrieb ausgeführt. Daneben wurde bei der FORTUNA nach 1990 die Instandhaltung überwiegend durch fremde Firmen erledigt. Für beide Arten fielen natürlich Kosten an! Der Regiebetrieb war auch schon in der Vergangenheit nie „umsonst“, will sagen kostenlos.
Soweit Arbeiten ausgeführt wurden, die im Rahmen der Vermieterpflichten übernommen wurden, entstanden natürlich Lohn- und Materialkosten, die das Ergebnis
der FORTUNA belastet haben. Soweit durch schuldhaftes Verhalten eines Mieters Instandhaltungsmaßnahmen in einer Wohnung vorzunehmen waren, wurden die angefallenen Kosten grundsätzlich auf den betroffenen Mieter abgewälzt. Allerdings geschah dies – wie bei den Hausmeistern – in der Vergangenheit nie konsequent, sodass bei dem einen oder anderen Mieter der Eindruck entstanden sein mag, diese Leistungen wären kostenlos, was sie aber tatsächlich nie waren!
Parallel zu den Auswertungen der Arbeitsweisen der Hausmeister hatten wir auch die Effizienz unserer Regiebetriebler einer eingehenden Untersuchung unterzogen und mussten feststellen, dass – unter Berücksichtigung der FORTUNA - Lohnkosten, der von uns am Markt zu erzielenden Einkaufspreise für Material
und der Dauer der Durchführung der Arbeiten – der Regiebetrieb in der Regel teurer war, als eine Fremdfirma.
Da wir gleichzeitig eine immer ältere Belegschaft haben, die zunehmend in den Ruhestand bzw. die Altersteilzeitarbeit hineinwächst, hatten wir uns unter Berücksichtigung der oben geschilderten Sachverhalte entschlossen, den Regiebetrieb zum 01.07.2010 ganz aufzugeben, diese Kollegen den Hausmeistern zuzuordnen und die Überwachungsfunktion der Hausmeister wieder zu stärken. Daher wurde den Hausmeistern ausdrücklich verboten, ab dem 01.07.2010 Reparaturaufträge anzunehmen oder gar auszuführen. Hierüber haben wir in der Mieterzeitung ausführlich berichtet.
Stattdessen wurde für alle Mieter eine kostenlose 0800 Hotline eingerichtet, über die jeder Mieter seinen Reparaturbedarf melden kann. In Einzelfällen haben Mieter Telefonanbieter gewählt, die die Anwahl einer 0800 Nummer nicht zulassen. Für diese Mieter steht natürlich nach wie vor die Meldung über ein Fax, eine E- Mail oder per Brief direkt an die Verwaltung offen.
Dieser Auftrag wird dann von der FORTUNA zu Festpreisen an verpflichtete Handwerksunternehmen weitergegeben, die diese Aufträge in 90% aller Fälle innerhalb von 48 Stunden abarbeiten – sicherlich eine Zahl, die jeden betroffenen Mieter erfreuen wird. Die Kosten für den Mieter haben sich dadurch grundsätzlich nicht geändert.
Soweit es sich bei den Handwerksleistungen um solche handelt, die vom Vermieter zu tragen sind, werden diese von der FORTUNA wie auch schon in der Vergangenheit getragen.
Konsequenter sind die Fremdfirmen bei der Beurteilung und Abrechnung solcher Sachverhalte, die eindeutig vom Mieter zu tragen sind. Während früher durch die
großzügige Handhabung in vielen Fällen nicht der Mieter, sondern die Gesamtheit aller Mieter indirekt dadurch belastet wurde, dass die FORTUNA als Genossenschaft die Reparaturkosten getragen hat, fallen diese nunmehr dort an, wo sie verursacht wurden: beim jeweiligen Mieter. Dies dürfte mehr als gerecht sein.
Wie auch schon in der Vergangenheit werden Kosten der Instandhaltung, egal ob diese wie früher durch den Regiebetrieb/Hausmeister oder wie heute durch Fremdfirmen erledigt werden, nicht im Rahmen der Betriebskostenabrechnung auf die Mieter umgewälzt.
Auch die Kosten der Verwaltungstätigkeiten, die von den FORTUNA-Hausmeistern übernommen werden, werden wie bisher nicht als Betriebskosten berücksichtigt.
Bis zur Abrechnungsperiode 2010 hatten wir im Durchschnitt Gesamtpersonalkosten von rund 750.000 €/Jahr für den Bereich der Hausmeister und Regiebetriebler. Hiervon haben wir ebenfalls im Durchschnitt jährlich 250.000 € als Betriebskostenanteil berücksichtigt, also nur rund ein Drittel. Dies entspricht einer Umlage von rund 9 Cent/m²/Monat. Für eine 60 m² große Wohnung fallen also jährlich bei der FORTUNA ungefähr 65 € an. Der Betriebskostenspiegel des Deutschen Mieterbundes (DMB) gibt 18 Cent/m²/Monat als Durchschnitt an!
Durch die konsequente Herausnahme der Hausmeister seit dem 01.07.2010 aus dem Bereich der Instandhaltung verbunden mit einer elektronischen Erfassung der jeweiligen Standorte und Arbeiten der Hausmeister wird sich der Anteil der umlegbaren Kostenanteile ab 2011 erhöhen. Wir gehen davon aus, dass der umlegbare Teil dann bei rund 11 Cent/m²/Monat liegen wird. Für die vorstehend erwähnte 60 m² Wohnung fallen dann jährlich 79 € statt 65 € Hausmeisterkosten an. Das ist zwar eine Erhöhung, gegenüber den vom DMB angegebenen Kosten (129,60 € bei 60 m²) immer noch deutlich weniger.
Immer wieder werden wir darauf angesprochen, dass man unsere Hausmeister gar nicht oder aber am falschen Ort sieht, wie z. B. zur Mittagszeit in einer Kaufhalle.
Nun, der letztere Sachverhalt lässt sich schnell klären. Natürlich steht auch den Hausmeistern der FORTUNA die gesetzliche Arbeitspause zu. Und wie sie diese Verbringen ist ihre Sache. Sollten sie die Zeit nutzen, um schnell etwas einzukaufen, so ist dies ihr gutes Recht und nicht zu beanstanden.
Wenn man unsere Hausmeister gar nicht oder immer weniger sieht, so hat das auch etwas mit der Neuorganisation dieses Bereichs zu tun.
Drei unserer Mitarbeiter kontrollieren die für uns arbeitenden Dienstleister, vor allem auch die Grünanlagenpflege sowie die Außenreinigung der Bestände. Diese Kollegen sehen die Mieter naturgemäß öfter. Es sind aber eben nur drei, so dass subjektiv der Eindruck entsteht, es sei niemand da. Da diese Kollegen die verschiedenen Einsatzorte auch nicht mehr zu Fuß, sondern mit dem Auto erreichen, wird der subjektive Eindruck des „Fehlens“ sicherlich noch verstärkt.
Die anderen Hausmeister sind eher in den Gebäuden, dort vor allem in den Kellern und technischen Anlagen tätig. Diese Mitarbeiter werden Sie eher weniger sehen. Da sie auch nicht mehr für die Instandhaltung in der Wohnung tätig sind, wird dieser Eindruck noch verstärkt.
In beiden Fällen ist die sichtbare Präsenz für die Frage der ordentlichen Arbeitsausübung aber auch nicht entscheidend. Da wir ein elektronisches Meldesystem eingeführt haben, können wir immer nachweisen, welche Aufwendungen durch die Hausmeister wann wo entstanden sind.
Fotos: Justin Kirk Thornton, shutterstock
Genossenschaft
06.07.2011
Service
Nachbarschaft
30.06.2011
Unsere zwei Mitarbeiter, Frau Knappe und Herr Nest, haben bereits den Plan für die Veranstaltungen während der Sommerferien fertig. Hier können Kinder der 1. bis 4. Klasse tolle Ferientage erleben. Viele interessante Ausflüge erwarten Euch.
Die Zahl der Kinder ist auf 16 Plätze begrenzt. Die Kosten für den Eintritt und die Fahrkosten übernimmt die Genossenschaft.
Bitte melden Sie Ihr Kind an, wenn Sie einen Platz haben möchten. Allerdings bitten wir darum nur die Zeiträume zu belegen, in denen Ihr Kind auch wirklich an den Ferienspielen teilnimmt. Sollte es trotz Anmeldung wiederholt nicht kommen, wird der Platz an ein Kind aus der Warteliste vergeben. Wir bitten Sie desweiteren, Ihrem Kind nicht mehr als 2€ Taschengeld mitzugeben.
Aus Platzgründen können wir hier nicht den gesamten Plan für die Ferienspiele abdrucken.
Wenn Sie Interesse haben, rufen Sie uns an oder kommen Sie einfach vorbei. Immer montags bis freitags von 8:00 bis 17:00 Uhr.
Für alle Kinder, die jeden Tag zur Nachhilfe kommen, hier die gute Nachricht: In den Ferien wird bei uns nicht gelernt!
Für die Zeit nach den Ferien können Sie gern unseren aktuellen Flyer anfordern.
Sie erreichen uns unter der Telefonnummer 48 48 56 23.
Nachbarschaft
Service
30.06.2011
Es ist erstaunlich, aber das erste Halbjahr ist fast um und die ABC-Schützen können es kaum noch erwarten.
Selbstverständlich werden wir auch in diesem Jahr wieder im Hof des Nachbarschaftszentrums das Zuckertütenfest feiern.
Alle Kinder, die in diesem Jahr eingeschult werden, sind gemeinsam mit Ihren Eltern, Geschwistern und Großeltern eingeladen mit uns zu feiern.
Für dieses Jahr haben wir uns eine ganz besondere Überraschung einfallen lassen. Aus diesem Grund ist es auch wichtig, dass Sie den Coupon für die Anmeldung ausfüllen und an die Genossenschaft oder direkt an das Nachbarschaftszentrum zurücksenden.
Es wird unter anderem eine Tombola geben.
Fotos: Bershadsky Yuri, shutterstock
Service
30.06.2011
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